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名古屋相続税相談所

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相続の豆知識
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相続

・亡くなった親族が所有していた遺産の中に、土地が含まれていた。この土地に対する相続税はどのように計算される?
・路線価地域や倍率地域とはどういう風に決まっている?
・土地にかかる相続税を安くするにはどうしたらいい?

土地に対して課税される相続税を計算する場合、路線価方式や倍率方式といった計算方法によって、税額を計算しなくてはなりません。

実際に相続税の計算や申告手続きを行う際には、相続税申告を専門とする税理士に相談するのが一般的です。

しかし、どのようにして計算を行うものなのかについて、基本的なことは理解しておくのが望ましいと言えるでしょう。

この記事では、土地に対する相続税の基本的な計算の仕方を解説いたしますので、ぜひ参考にしてみてください。

相続税の金額を知るには「相続税評価額」を知る必要がある

亡くなった人が残した遺産が一定額を超える場合、その遺産を相続する人には相続税が課税されます。

相続税は相続される遺産の金額に応じて計算されますので、相続税の金額を知るためには、まずは遺産の金額を計算しなくてはなりません。

これを遺産の相続税評価額の問題といいます。

相続税評価額とは「相続税を計算する場合のその財産の金額がいくらになるのか」を計算した金額のことです。

遺産が現金や銀行預金だけである場合には、それらの金額そのものが相続税評価額ということになりますので、大きな問題は生じません。

一方で、その時々によって価値が変化する財産については、「どのようにして財産の価値を計算するのか」によって相続税の負担額が大きく変わることになります。

中でも、土地は評価を行う時点によって値段が大きく変わる代表的なもといえるでしょう。

遺産に土地が含まれる場合には、路線価方式や倍率方式といった計算方法で土地の相続税評価額を計算することになります。

路線価方式と倍率方式の違いとは

ごく単純化して説明すると、日本の土地には「国が値段を決めている土地」「市区町村などの地方自治体が値段を決めている土地」の2種類があります。

前者のことを「路線価地域」、後者のことを「倍率地域」と呼んでいます。

路線価とは、市街地の路線(道路)に面している土地の値段を定めたものです。

必然的に、都市部には市街地が多いですから路線価地域が多く、地方にある土地は路線価が設定されていないので、代替的な方法として倍率方式という方法が採用されているわけです。

あなたが相続した土地が路線価地域に該当するか、倍率地域に該当するかは、国税庁のホームページに路線価が掲載されているかどうかによって判断します。

(路線価が表示されていなければ、あなたの土地は倍率地域ということになります)

路線価地域に該当する土地の相続税評価額の計算

路線価地域に該当する土地では、以下の計算式によって相続税評価額を計算します。

土地の相続税評価額=1㎡あたりの路線価×各種補正率×地積

「1㎡あたりの路線価」は、国税庁のホームページに千円単位で掲載されていますから、住所をもとに調べましょう。

「地積」というのは簡単に言えば土地の正確な広さのことです。

通常は登記簿上の地積を使って計算しますが、登記した時点と相続発生時とで土地の現況が大きく変化しているような場合には、測量をやり直すケースもあります。

「各種補正率」については次の項目でくわしく説明します。

路線価を計算するときの「各種補正率」とは

「各種補正率」というのは、土地が置かれている各種の不利な状況に応じて、相続税の評価額を低くしてもらえる割合のことを言います。

例えば、標準的な土地と比較して奥行きが長すぎて道路に面する幅が狭いような土地では、その分だけ評価額を下げてもらわなくてはなりません。

このようなケースでは、「奥行価格補正」という補正率をかけ算することができますので、土地の相続税評価額を少し下げてもらうことができます(相続税評価額が下がれば、当然ながら相続税の負担額も小さくなります)

奥行価格補正の具体例

同じ100㎡の土地であっても、土地Aは「縦10m・横10m」の正方形で使いやすいのに対して、土地Bは「縦20m・横5m」の長方形で、道路に面している長さが5mしかなかったとしましょう。

このような場合には、たとえ土地の広さが同じであったとしても、「土地AとBの価値は同じ」とは判断することはできませんから、土地Bには奥行価格補正の割合をかけ算し、土地Aよりも相続税評価額が低くなるよう調整されるというわけです。

なお、奥行価格補正率の具体的な数値は、「普通住宅地で奥行距離が4メートル以上6メートル未満であれば、0.92」といったように、国税庁が通達で定めています。

その他の補正率

なお、相続税評価額を下げてもらえる各種補正率には、他にも以下のようなものがあります。

  • 奥行価格補正:奥行きが長い、または短いために道路に面している土地の面積が小さい土地の場合に適用できます(上述)
  • 不整形地補正:土地のかたちがいびつ(正方形・長方形と程遠い形)な場合
  • 間口狭小補正:土地の間口が非常に狭い場合
  • 奥行長大補正:間口に比して奥行きが非常に長い場合
  • がけ地補正 :土地の中にがけ(斜面)がある場合

どのような補正率を使うことができるかは、相続の対象となる土地の状況によって異なりますから、心当たりのある方はお問合せください。

倍率地域に該当する土地の相続税評価額の計算

倍率地域に該当する土地の相続税評価額は、以下の計算式によって計算します。

土地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率

「固定資産税評価額」とは、その名の通り市区町村が土地の固定資産税を計算するときに決めている値段のことです。

「倍率」は国税庁のホームページに掲載されている「評価倍率表」で確認しますが、ほとんどのケースで1.1倍となります。

土地の相続税評価額は、路線価の場合はおおむね土地の公示価格に対して8割程度なのに対して、固定資産税評価額では7割程度に設定されています。

そのため、路線価地域と倍率地域で相続税評価額が同じ水準となるように倍率をかけ算する仕組みになっているわけです。

固定資産税評価額は直近の納付書で確認する

倍率方式の土地は「固定資産税評価額×倍率」で相続税評価額を計算しますが、この固定資産税評価額の確認方法について理解しておきましょう。

土地の所有者には毎年固定資産税の納付書が送付されてきますから、直近の納税通知書の明細で固定資産税評価額を確認することができます。

固定資産税評価額は通常3年ごとに改訂が行われますが、市区町村によっては毎年調査を実施して改訂を行っていることもあります。

そのため、確認する年度を間違えないように注意しておきましょう。

相続の申告に際して固定資産税評価額を確認するのであれば、相続が発生した年(つまり以前の土地所有者が亡くなった年)の固定資産税評価額を確認します。

(相続税の申告は相続発生後10ヶ月のタイミングで行いますので、「相続が発生した年」と「相続税の申告を行う年」とがずれる可能性が高いので注意してください)

土地に対して課税される相続税を安くするにはどうしたらいいか

遺産に土地が含まれる場合には、生前に適切な相続税対策を講じておくことで、遺族が負担する相続税負担額は大幅に減らせる可能性があります。

例えば、所有している土地を、住宅を建てるために使っている場合には「小規模宅地等の特例」という税軽減制度があります。

小規模宅地等の特例を適用すれば、その土地の相続税評価額は最大で80%軽減してもらうことも可能です(1億円の土地も、2,000万円で評価してもらうことができます)

相続税対策として賃貸アパートを使った不動産投資が使われることが多いのは、この制度の適用を目的としているケースが少なくありません。

土地活用による相続税対策には専門家の助言が必要

もっとも、いくら相続税が安くなるからといって、経験のない人が闇雲に不動産投資を開始してもうまくいかない可能性が高いでしょう。

不動産投資によって相続税の負担を小さくするなら、不動産投資そのものが黒字で経営できることが最低条件となるからです。

不動産投資には空室や物件価格の低下などのリスクがありますから、税金対策だけを狙って取り組んだ結果として多額の負債だけを追ってしまうケースも少なくありません。

家族に多くのお金を残すために始めた相続税対策で、かえって残せるお金が少なくなってしまった…なんてことになると本末転倒です。

どのような相続税対策の方法があなたに適しているか?は、一度ご来社頂いてお話を聞かせていただければと思います。

(遺産相続はプラスの遺産だけでなく、借金などのマイナスの遺産についても生じることに注意しておきましょう)

まとめ

今回は、土地を遺産として相続する場合に問題となる「相続税評価額」の計算方法について解説いたしました。

日本では、遺産の多くを土地や建物といった不動産が占めるというケースが少なくありません。

不動産は金額的にも価値が大きく、換金も難しいことから相続税の金額がいくらになるかによって、遺産を相続する人の経済的な負担に大きな差が出ることに注意が必要です。

相続税の納税は、期限までに現金で行わなくてはなりませんから、遺産のほとんどが不動産であるというケースでは、相続人がポケットマネーで相続税を納税せざるを得ないことも考えられます。

相続税の納税期限は相続発生から10ヶ月ですので、なるべく早く申告手続きを開始することが大切と言えるでしょう。

相続税の申告やお困りごとがありましたら、なんでもご相談ください。

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