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名古屋相続税相談所

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相続の豆知識
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不動産と相続税

相続税の申告の際に、よく使われる特例の1つとして小規模宅地等の特例があります。

これは、自宅や事業に使っている土地を相続した場合に、生活基盤となっている土地によって相続税が高くなってしまい、相続税を納めるために手放さないといけなくなったりするのを防ぐものです。

小規模宅地等の特例を使えば、相続税はかなり減額することができるのですが、それぞれの土地によって要件があります。

ただ、この特例を使うか使わないかで相続税の税額が数千万円変わってくるなんてケースもあります。

小規模宅地等の特例の減額割合

小規模宅地等の特例が使える土地とは、居住用や事業用といった土地が該当することになります。

減額割合は、平成26年12月31日までに相続があった場合と平成27年1月1日以後に相続があった場合によって、減額される限度面積等が変わってきます。

平成26年12月31日までに相続があった場合

土地の種類 限度面積 減額割合
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
特定居住用宅地等 240㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

上記に該当する土地を複数持っている場合には下記の算式によって限度面積が変わります。

A+(B×5/3)+(C×2)≦400㎡

A…特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の面積

B…特定居住用宅地等

C…貸付事業用宅地等

平成27年1月1日以後に相続があった場合

平成27年1月1日以後に相続があった場合の小規模宅地等の特例の限度面積が拡充されました。

土地の種類 限度面積 減額割合
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

特定居住用宅地等の限度面積が 240㎡⇒330㎡へ拡充されました。

さらに、小規模宅地等の特例に該当する土地を複数持っている場合の算式も変わり、限度面積が大きく変わりました。

特定事業用等宅地等と特定居住用宅地等がある場合

A+C≦400㎡ B≦330㎡

A…特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の面積

B…特定居住用宅地等

C…貸付事業用宅地等

両方ある場合には合計730㎡までOK

貸付事業用宅地等とそれ以外の宅地等がある場合

(A×200/400)+(B×200/330)+©≦200㎡

A…特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の面積

B…特定居住用宅地等

C…貸付事業用宅地等

今までは、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と特定居住用宅地等の土地を持っている場合では、両方合わせて限度面積を算出していましたが、平成27年からはそれぞれ400㎡と330㎡を併用して適用することが可能になりました。

小規模宅地等の特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例を適用できる限度面積を見てみましたが、それぞれの土地の内容と要件を見ていきたいと思います。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、相続開始の直前に被相続人(亡くなった人)本人や生計を一にしていた親族が事業に使っていた土地をいいます。
特定事業用宅地等における事業には貸付事業は含まれないことに注意しましょう。

被相続人(亡くなった人)の事業に使われていた場合

事業承継要件・・・亡くなった人の事業を申告期限まで引き継いでいること

保有継続要件・・・該当する宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

被相続人(亡くなった人)と生計を一にしていた親族の事業に使われていた場合

事業承継要件・・・相続開始の直前から相続税の申告期限までその宅地等で事業を行っていること

保有継続要件・・・該当する宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

特定事業用宅地等に該当する土地は、2つの要件がありますが、どちらにしても相続税の申告期限までその土地を保有して、その土地のうえで事業を行うことが必要となります。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等が小規模宅地等の特例の中で最も使われる土地ですが、簡単にいうと自宅です。
持ち家の割合は全国で61.6%となっており、すべてが戸建てというわけではないにしても借家の割合より約1.7倍となっていることからも、この特例の対象となる人は多いことがわかります。
「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)

特定居住用宅地等の要件は、主に誰が相続するかによって適用できるかが変わってきます。取得者ごとの要件は以下の通りになります。

被相続人(亡くなった人)が住んでいた土地

配偶者が取得・・・要件なし

同居していた親族が取得・・・相続税の申告期限まで居住かつ保有

同居していない親族が取得・・・①~③すべてに該当
①配偶者がいないこと
②相続開始前3年以内に相続人夫婦に持ち家がないこと
③相続税の申告期限まで保有

被相続人(亡くなった人)と生計を一にしていた親族の自宅に使われていた場合

配偶者が取得・・・要件なし

同居していた親族が取得・・・相続税の申告期限まで居住かつ保有

要約すると、配偶者がいる場合に配偶者が取得者となれば、特に要件はなく小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

被相続人(亡くなった人)と同居していた人が相続した場合には、相続税の申告期限まで居住し保有していれば大丈夫です。

被相続人と同居をしていない人が相続した場合には、上記で見るように要件が厳しくなっています。そもそも配偶者の方がいる場合には適用できないので、二次相続の場合にしか適用することができません。

最近では、自宅はあるのですが、介護などの関係で老人ホームに入所している人も多いですし、年々増えていっています。
老人ホームなどに入所している場合には、自宅を小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのでしょうか。

平成26年1月1日以後の相続では、老人ホームに入所していた場合でも一定の要件を満たせば、自宅を小規模宅地等の特例に該当することとなっています。

老人ホームなどに入所していた場合

1、要介護認定や要支援認定を受けていて、下記の施設に入所していたこと
■ グループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム(特養)、有料老人ホーム
■ 介護老人保健施設
■ サービス付き高齢者向け住宅

2、障害支援区分の認定を受けていて、障害者支援施設などに入居していた場合

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は相続開始の直前において、被相続人(亡くなった人)と親族等が発行済み株式の総数や出資の総額の50%超を有している法人(同族会社)が事業として使っている土地のことをいいます。

相続が発生して会社をやめてしまうなど相続税の申告期限に清算中の会社は適用されません。

特定同族会社事業用宅地等には法人役員要件と保有継続要件の2つがあり、どちらにも該当しないと適用できません。

法人役員要件

その法人の役員であること

保有継続要件

その土地を相続税の申告期限まで保有していること

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、読んで字のごとく貸付をしている土地になります。
この宅地の小規模宅地等の特例の適用を受ける場合にも要件が2つあり、どちらも満たすことが必要です。

事業承継要件

相続税の申告期限まで貸付事業をしていること

保有継続要件

その土地を相続税の申告期限まで保有していること

不動産の貸付は通常は対価を得て(金銭を受け取って)相手に貸します。ただ、中には対価を得ずに貸すということをしている人もいます。
対価を得ずに貸すという行為を「使用貸借」といいますが、この使用貸借により貸している土地はこの特例に該当しないので、適用することができません。

小規模宅地等の特例を適用するための要件

小規模宅地等の特例を適用すれば、該当する土地の相続税を計算する財産の評価が50%~80%減額されます。

80%減額されれば、1億円の評価の土地も2,000万円となり、もしかしたら相続税がかからなくなるかもしれません。

ただし、小規模宅地等の特例を受ける場合には、相続税の申告書に小規模宅地等の特例の適用を受けることを記載して、相続税の申告書を提出しなければいけません。

税金がかからないから相続税の申告書は作らなくていいと考えてしまう方もいますが、申告書を提出しないと、小規模宅地等の特例の適用を受けることができませんので、注意が必要です。

小規模宅地等の特例を適用するために必要な添付書類

相続税の申告書を提出するときに、一緒に提出しないといけない書類があります。

  • 住民票の写し
  • 戸籍謄本
  • 遺産分割協議書の写し
  • 相続人全員の印鑑証明
  • 戸籍の附表の写し(必要の人のみ)
  • 家屋の登記簿謄本と賃貸借契約書(必要の人のみ)
  • 老人ホームなどの契約書の写し(必要の人のみ)

せっかく小規模宅地等の特例の適用を受けることができる要件があるのに、申告書の提出を怠ったり、必要となる添付書類を提出しなかったり、ちょっとした不備で相続税を多く支払うことになりかねません。

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