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名古屋相続税相談所

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相続の豆知識
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不動産と相続税

通常の暦年贈与では110万円を超える財産の贈与をした場合にはその贈与をした金額に応じて贈与税が課せられます。

しかし、20年以上連れ添った妻や夫への居住用財産、又は居住用財産を取得するための金銭を贈与した場合には、基礎控除である110万円のほかに最高2,000万円までの控除(贈与税の配偶者控除)があります。
今回はこの贈与税の配偶者控除について詳しく見ていくことにしましょう。

配偶者への2,000万円の控除とは?

上述のとおり、配偶者に居住用の土地・建物を贈与したときは、基礎控除の110万円にプラスして2,000万円までは贈与税がかからないという制度があります。つまり2,110万円までは贈与税がかかりません。とはいえ、特例を受けるための要件と必要となる手続きがあります。
なお、この控除が受けられるのは同一の配偶者からの贈与については一生に一度だけです。その点はご注意ください。

特例を受けるための要件

・婚姻期間が20年以上の配偶者に対する贈与であること。
(この20年という期間は入籍してからの計算となります。よって内縁の妻である場合や、入籍前の期間はこの計算に含まれません。)

・配偶者から贈与された財産が居住用の土地や建物またはこれらを取得するための金銭であること

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた土地・建物に居住している、またはその贈与を受けた金銭で取得した土地・建物に居住しており、その後引き続きそこに居住する予定であること。

特例を受けるための手続き

贈与税の配偶者控除の特例を受けるためには、その贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住地の所轄する税務署に贈与税の申告書を提出する必要があります。

    申告書に添付する書類

  • 戸籍謄本または抄本(ただし贈与を受けてから10日を経過した日以後に取寄せたものであることが必要です。)
  • 戸籍の附票の写し(戸籍謄本と同様、贈与から10日経過した以後のもの)
  • 居住用の土地・建物の登記事項証明書
  • 居住用財産を取得するための金銭ではなく、土地・建物そのものの贈与を受けた場合には土地・建物を評価するための書類(土地については評価明細書など。建物については固定資産税評価証明書)

居住用の土地のみを贈与した場合には?

居住用の土地・建物のうち、土地だけの贈与を受けた場合でも、その土地の上の建物が、受贈者(贈与を受けた人)の配偶者(つまりは贈与をした人)か受贈者と同居する者の親族の所有であれば、この特例を受けることができるとされています。(相続税法基本通達21の6-1(2))

店舗兼住宅である土地・建物の持分の贈与を受けた場合には?

自営業を営んでいる場合などは同じ一つの土地・建物で経営する店舗と居住する住宅が併用されている場合もあるかと思います。

ではこのように店舗兼住宅として使用している土地・建物の贈与があった場合にはどうなるのでしょうか?店舗兼住宅であっても居住用住宅部分の贈与についてはこの特例が適用されます。少しややこしくなりますが例にそって取り扱いを見てみましょう。

店舗兼住宅である場合の具体例

1階が店舗で120㎡、2階が住宅で80㎡の店舗兼住宅の共有持分の1/2の贈与をうけた場合の取り扱い

贈与は民法にて定められているものですが、民法の考え方からすると、この場合は店舗部分の120㎡の1/2と住宅部分の80㎡の1/2の贈与を受けたこととなります。であれば、住宅部分の1/2については配偶者控除の適用を受けることができますが、店舗部分の1/2については居住用ではないため配偶者控除の適用を受けることができないこととなってしまいます。

しかしながらこの贈与税の配偶者控除の制度が作られた趣旨を最大限に考慮し、税法の世界では、贈与を受けた持分の1/2はすべて住宅部分からの贈与であるものとして申告すれば、それを認めることとされています。

たとえば、家屋の評価が2,000万円、土地の評価が4,000万円であるとします。
この場合建前どおりに計算すると、

配偶者控除額(2,000万円+4,000万円)×80㎡/200㎡×1/2=1,200万円

実際に贈与を受けた財産額(2,000万円+4,000万円)×1/2=3,000万円

贈与税の対象となる金額 3,000万円-1,200万円-110万円(基礎控除)=1,690万円

すべて住宅部分からの贈与として計算すると、

配偶者控除額(2,000万円+4,000万円)×80㎡/200㎡=2,400万円
  ただし、上限が2,000万円ですからこの場合は2,000万円が控除額となります。

実際に贈与を受けた財産額(2,000万円+4,000万円)×1/2=3,000万円

贈与税の対象となる金額 3,000万円-2,000万円-110万円(基礎控除)=890万円

このように、すべて住宅部分から贈与を受けたものとして申告した方が贈与税額は少なくなります。無駄に税金を多く払うことの無いように注意が必要となります。

不動産での贈与と資金での贈与の違いについて

この制度が適用されるのは、冒頭にもお話したとおり、20年以上連れ添った妻や夫への居住用財産、又は居住用財産を取得するための金銭を贈与した場合です。

つまり、資金(現金)で贈与をしても、土地や建物といった不動産で贈与をしても、贈与税の評価額で2,000万円までです。贈与税の評価額は現金についてはそのものの金額ですが、これが不動産となると話が変わってきます。

というのも、土地については公示価格(売買される時価と同水準の価格)の80%程度の水準で設定されている路線価という金額を使って評価額を計算します。したがって時価で2,500万円程度の土地を贈与しても路線価で評価すると2000万円となり、贈与税の配偶者控除の範囲内となるため2,500万円程度の財産を贈与しているにもかかわらず贈与税がかからないということとなります。

また建物は固定資産税評価額によって贈与税の評価額としますが、この固定資産税評価額は建築費のおおむね60%程度の水準となっています。

よって土地・建物を合計すると贈与税の評価額はおおむね時価の70%程度となることとなり、時価で約3,000万円の土地と建物を贈与した場合でも評価額は2,000万円となり、贈与税がかからないということになります。

ただし、注意点もあります。不動産での贈与をした場合、現状では固定資産税評価額の1.5%相当額の登録免許税と不動産取得税が贈与を受けた人にかかります。

贈与税だけで考えると不動産での贈与の方が多くの財産を贈与が可能となり有利ですが、この登録免許税や不動産取得税の存在を無視すると逆に損する場合もありますのでご注意ください。相続税対策としてこの制度を利用する場合など、減額できる相続税と比較して有利な方法を選択するようにしてください。

小規模宅地の特例との関係

相続税の申告が必要な場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地の特例」という制度の適用を受けることができます。

居住用宅地の場合、路線価で評価した金額から330㎡までの敷地について80%を減額できるという制度です。特に配偶者が居住用宅地を相続された場合には無条件でこの制度が適用できます。

ただし、相続により居住用宅地を取得する必要があり、すでに贈与により取得している土地については適用がありません。相続税の申告が必要な場合はこの小規模宅地の特例を使った方が結果的に有利になるケースもありますが、相続税申告の要否や相続財産の構成内容によって一概に有利不利は判断できません。

したがって特に相続税の申告が必要であると見込まれる方で「贈与税の配偶者控除を利用した方が良いのか」、「相続が発生するまで手をつけず相続税の申告において小規模宅地の特例を利用した方が良いのか」で迷われる場合はご相談ください。

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